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知識課:什么是公募REITs?有哪些投資新機遇

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7月,公募REITs或將迎來更多布局機會。

近千億元規模的REITs,正式被納入公募FOF產品的投資范圍之內。近期,多家基金公司發布公告,明確FOF產品參與公募REITs投資相關事宜,包括增加公募REITs的投資策略、明確公募REITs估值方法等。

一系列的積極信號,為公募REITs市場帶來更多活力,本期基金研究所讓我們一起聊聊公募REITs。

國內市場已接近千億

2023年上半年,REITs市場的發展腳步不斷推進。監管部門將消費型基礎設施納入底層資產范圍,實現了“品種”的擴容;四家上市產品相繼落地擴募計劃,實現了“規?!钡臄U張;原始權益人與基金管理人紛紛發布增持計劃,實現了“流動性”的補充。

截至今年6月30日,市場已發行了28只基礎設施REITs產品,規模合計近千億元。

REITs(Real Estate Investment Trusts)即不動產投資信托基金/房地產投資信托基金,是一種通過發行收益憑證的方式,匯集多數投資者資金,由專門投資機構進行不動產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金,其底層資產通常能夠提供穩定的現金流。


目前公募REITs的主要項目類型是高速公路類、產業園類、倉儲物流類、保租房類、清潔能源類、生態環保類等。由于各板塊底層資產的不同,項目的管理和投資分析邏輯也有較大差異。根據近幾年的發行情況,可以簡單概括為:高速公路類修復態勢較好;產業園類業績承壓;倉儲物流類運營整體保持相對平穩;保租房類表現相對穩健,出租率維持高位;清潔能源類、生態環保類資產受季節性影響較大,項目出現業績分化。

資料來源:Wind,中金公司研究部、數據截至2023年7月14日

市場增長空間大 未來可期

3年前,公募REITs在中國,對于投資者還是一個全新的概念。如今,市場蓬勃發展,進入快速發展期,為更多投資者豐富了資產配置選擇。


這幾年,公募REITs基礎制度和配套政策不斷完善,在整體的上市規模、底層資產種類、現金分派率等均有較大的發展空間。

從資產類型上看,我國公募REITs的底層資產種類有待進一步擴充。海外的種類目前已有辦公樓、公寓、倉儲、零售中心、醫療設施、數據中心、信號塔、基礎設施、酒店等各種資產類型的REIT。

從數量上看,我國REITs具有很大的發展空間。美國已有超過225支REITs在美國的主流股票交易所交易上市,相對應的市值超過1萬億美元。

從收益率上看,我國的公募REITs底層資產現金分派率分化明顯。從現有項目的2022年的預期年化現金分派率可以看出,產權類REITs,如園區基礎設施、倉儲物流和保障性租賃住房REITs等三種,現金分派率主要在(4%-5%)區間內;特許經營權類REITs,如交通基礎設施、生態環保和能源基礎設施REITs等三種REITs的基金,現金分派率主要在5%以上。而2021 年中國香港、新加坡、日本等地區的 REITs 分派收益率分別為 7.1%、6.1%、3.8%。與其他地區相對比,我們內地的 REITs 項目的收益率仍有進一步調整的空間。


結合我國的情況,基礎設施存量規模依然較大。據國家統計局公布數據顯示,截至 2021 年我國基礎設施存量超 100 萬億元,考慮折舊后,即使按 1%的證券化比例計算,轉化為 REITs 的規模有望達到萬億級別。此外,國內房地產市場進入存量時代,保租房需求大且受政策鼓勵,預計未來將有更多保租房 REITs 項目入市。

可以預見的是,中國公募REITs規模持續擴容,未來整個公募REITs市場有望實現從“千億”到“萬億”的發展跨越。

*風險提示:投資人應當認真閱讀《基金合同》、《招募說明書》等基金法律文件,了解基金的風險收益特征,并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等判斷基金是否和投資人的風險承受能力相適應?;疬^往業績及其凈值高低并不預示其未來業績表現,基金管理人管理的其他基金的業績并不構成本基金業績表現的保證,文中基金產品標的指數的歷史漲跌幅不預示基金產品未來業績表現?;鹜顿Y需謹慎。


知識課:什么是公募REITs?有哪些投資新機遇

2023-07-31 來源:嘉實基金

一系列的積極信號,為公募REITs市場帶來更多活力,本期基金研究所讓我們一起聊聊公募REITs。

7月,公募REITs或將迎來更多布局機會。

近千億元規模的REITs,正式被納入公募FOF產品的投資范圍之內。近期,多家基金公司發布公告,明確FOF產品參與公募REITs投資相關事宜,包括增加公募REITs的投資策略、明確公募REITs估值方法等。

一系列的積極信號,為公募REITs市場帶來更多活力,本期基金研究所讓我們一起聊聊公募REITs。

國內市場已接近千億

2023年上半年,REITs市場的發展腳步不斷推進。監管部門將消費型基礎設施納入底層資產范圍,實現了“品種”的擴容;四家上市產品相繼落地擴募計劃,實現了“規?!钡臄U張;原始權益人與基金管理人紛紛發布增持計劃,實現了“流動性”的補充。

截至今年6月30日,市場已發行了28只基礎設施REITs產品,規模合計近千億元。

REITs(Real Estate Investment Trusts)即不動產投資信托基金/房地產投資信托基金,是一種通過發行收益憑證的方式,匯集多數投資者資金,由專門投資機構進行不動產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金,其底層資產通常能夠提供穩定的現金流。


目前公募REITs的主要項目類型是高速公路類、產業園類、倉儲物流類、保租房類、清潔能源類、生態環保類等。由于各板塊底層資產的不同,項目的管理和投資分析邏輯也有較大差異。根據近幾年的發行情況,可以簡單概括為:高速公路類修復態勢較好;產業園類業績承壓;倉儲物流類運營整體保持相對平穩;保租房類表現相對穩健,出租率維持高位;清潔能源類、生態環保類資產受季節性影響較大,項目出現業績分化。

資料來源:Wind,中金公司研究部、數據截至2023年7月14日

市場增長空間大 未來可期

3年前,公募REITs在中國,對于投資者還是一個全新的概念。如今,市場蓬勃發展,進入快速發展期,為更多投資者豐富了資產配置選擇。


這幾年,公募REITs基礎制度和配套政策不斷完善,在整體的上市規模、底層資產種類、現金分派率等均有較大的發展空間。

從資產類型上看,我國公募REITs的底層資產種類有待進一步擴充。海外的種類目前已有辦公樓、公寓、倉儲、零售中心、醫療設施、數據中心、信號塔、基礎設施、酒店等各種資產類型的REIT。

從數量上看,我國REITs具有很大的發展空間。美國已有超過225支REITs在美國的主流股票交易所交易上市,相對應的市值超過1萬億美元。

從收益率上看,我國的公募REITs底層資產現金分派率分化明顯。從現有項目的2022年的預期年化現金分派率可以看出,產權類REITs,如園區基礎設施、倉儲物流和保障性租賃住房REITs等三種,現金分派率主要在(4%-5%)區間內;特許經營權類REITs,如交通基礎設施、生態環保和能源基礎設施REITs等三種REITs的基金,現金分派率主要在5%以上。而2021 年中國香港、新加坡、日本等地區的 REITs 分派收益率分別為 7.1%、6.1%、3.8%。與其他地區相對比,我們內地的 REITs 項目的收益率仍有進一步調整的空間。


結合我國的情況,基礎設施存量規模依然較大。據國家統計局公布數據顯示,截至 2021 年我國基礎設施存量超 100 萬億元,考慮折舊后,即使按 1%的證券化比例計算,轉化為 REITs 的規模有望達到萬億級別。此外,國內房地產市場進入存量時代,保租房需求大且受政策鼓勵,預計未來將有更多保租房 REITs 項目入市。

可以預見的是,中國公募REITs規模持續擴容,未來整個公募REITs市場有望實現從“千億”到“萬億”的發展跨越。

*風險提示:投資人應當認真閱讀《基金合同》、《招募說明書》等基金法律文件,了解基金的風險收益特征,并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等判斷基金是否和投資人的風險承受能力相適應?;疬^往業績及其凈值高低并不預示其未來業績表現,基金管理人管理的其他基金的業績并不構成本基金業績表現的保證,文中基金產品標的指數的歷史漲跌幅不預示基金產品未來業績表現?;鹜顿Y需謹慎。


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